Juros altos aumentam aluguel e adiam casa própria no Rio
Crédito imobiliário mais caro dificulta a compra de imóveis, aumenta a permanência das famílias no aluguel e pressiona o orçamento dos cariocas, segundo o especialista em Direito Bancário Bruno Medeiros Durão A alta dos juros está dificultando cada vez mais o acesso dos cariocas à casa própria. Com o financiamento imobiliário mais caro, muitos consumidores estão adiando a compra do imóvel e permanecendo por mais tempo no mercado de aluguel, justamente em um cenário de redução da oferta de imóveis residenciais. A combinação entre juros altos, crédito mais caro e menor disponibilidade de imóveis aumenta a pressão sobre o orçamento das famílias e pode contribuir para a elevação dos preços dos aluguéis no Rio de Janeiro. Juros altos tornam o financiamento imobiliário mais caro Na prática, quanto maior o custo do crédito, maior tende a ser o valor final pago pelo consumidor ao longo do financiamento. As parcelas ficam mais pesadas e o comprometimento da renda aumenta, fazendo com que muitas famílias adiem a decisão de comprar um imóvel. Para o advogado tributarista e especialista em Direito Bancário Bruno Medeiros Durão, fundador da DAP Advocacia, os juros elevados têm impacto direto não apenas sobre o mercado de compra e venda de imóveis, mas também sobre o setor de locação. “Quanto mais caro fica o financiamento, maior é o número de pessoas que adiam a compra do imóvel e continuam alugando. Isso aumenta a permanência dos consumidores no mercado de locação e pode pressionar ainda mais os preços, especialmente quando a oferta de imóveis está reduzida”, afirma Bruno Medeiros Durão. A lógica é direta: quem não consegue financiar a casa própria continua precisando de um lugar para morar. Em um mercado com menos imóveis disponíveis, a disputa pelas unidades aumenta. Menos imóveis disponíveis e mais pessoas no mercado de aluguel A redução da oferta de imóveis residenciais amplia a pressão sobre quem busca alugar um imóvel. Ao mesmo tempo, os juros elevados dificultam a migração do aluguel para a compra da casa própria. Esse movimento cria um efeito em cadeia: consumidores que planejavam comprar um imóvel permanecem no aluguel; novos compradores também adiam a aquisição; e a demanda por imóveis para locação pode continuar elevada. Segundo Bruno Medeiros Durão, o cenário pode transformar o aluguel, que muitas vezes é encarado como uma etapa temporária até a compra de um imóvel, em uma solução de longo prazo. “Muitas famílias entram no aluguel imaginando que será uma solução temporária, até conseguirem financiar um imóvel. Quando os juros permanecem elevados, esse planejamento pode ser adiado por anos. O consumidor continua pagando aluguel e, ao mesmo tempo, enfrenta um mercado de crédito mais caro para realizar a compra”, explica o especialista. Veja também: Aluguel mais caro aumenta o comprometimento da renda O impacto dos juros altos sobre o mercado imobiliário não se limita à dificuldade de financiar um imóvel. Para as famílias que continuam no aluguel, o comprometimento da renda também pode aumentar, especialmente quando os preços dos imóveis para locação sofrem pressão. Com uma parcela maior do orçamento destinada à moradia, sobra menos dinheiro para despesas essenciais, investimentos e emergências. Em alguns casos, o consumidor pode acabar recorrendo a outras modalidades de crédito para equilibrar as contas. “O consumidor pode acabar enfrentando uma dupla pressão: não consegue comprar por causa do custo do crédito e, ao mesmo tempo, precisa lidar com um aluguel mais caro. Isso reduz a capacidade financeira das famílias e aumenta o risco de comprometimento excessivo da renda”, diz Bruno. Alugar ou comprar: qual decisão pesa menos no bolso? Para o especialista, a decisão entre alugar ou comprar um imóvel não deve ser tomada apenas com base no valor da parcela do financiamento ou no preço mensal do aluguel. É necessário avaliar o custo total da moradia, a estabilidade da renda, o nível de endividamento e a capacidade real de pagamento da família. Também é importante considerar despesas como entrada, taxas, seguros, impostos, manutenção e demais custos relacionados à aquisição de um imóvel. “O consumidor precisa analisar o custo total da moradia e a sua capacidade real de pagamento. Não adianta assumir um financiamento ou um aluguel que comprometa uma parcela excessiva da renda e deixe a família vulnerável a qualquer imprevisto”, orienta Bruno Medeiros Durão. Em um cenário de juros elevados e crédito imobiliário mais caro, o planejamento financeiro se torna ainda mais importante. Para quem pretende comprar a casa própria, comparar as condições de financiamento e avaliar o custo total da operação pode ser decisivo para evitar um comprometimento excessivo da renda. Ao mesmo tempo, para quem continua no aluguel, a análise do orçamento também é fundamental. A decisão de morar de aluguel ou financiar um imóvel deve levar em conta não apenas o valor pago todos os meses, mas o impacto de longo prazo sobre as finanças da família.
Despejo suspenso? Justiça anula sentença após defesa ser impedida de produzir prova
TJ-RJ anulou sentença que determinava despejo e cobrança de valores; caso mostra que uma condenação pode ser revista quando o processo não garante direito real de defesa O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro anulou uma sentença em uma ação de despejo por falta de pagamento após reconhecer que o réu não teve a oportunidade adequada de apresentar uma testemunha considerada importante para sua defesa. O caso envolvia uma ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos. Em primeira instância, a Justiça havia determinado a rescisão do contrato de locação, o despejo do imóvel e a condenação do réu ao pagamento dos valores cobrados. A defesa, no entanto, recorreu ao Tribunal alegando que uma testemunha indicada no processo não havia sido ouvida antes da sentença. Ao analisar o recurso, o TJ-RJ entendeu que a decisão de primeiro grau deveria ser anulada. Para o Tribunal, não seria adequado encerrar o processo e julgar contra a parte por falta de provas se, antes disso, a própria Justiça havia impedido a produção de uma prova solicitada pela defesa. Na prática, isso significa que o processo deverá voltar para a primeira instância. A fase de instrução será reaberta, a testemunha indicada poderá ser ouvida e, somente depois disso, o caso será analisado novamente. A decisão não encerra a discussão sobre a dívida nem define, neste momento, quem tem razão no mérito da ação. O ponto central foi outro: garantir que a parte tenha a chance de apresentar todos os elementos necessários antes de uma sentença definitiva. Veja também: Para Bruno Medeiros Durão, fundador da DAP Advocacia, casos como esse mostram que uma decisão desfavorável nem sempre representa o fim do caminho. “Muita gente acredita que, depois de uma sentença, não há mais o que fazer. Mas o processo precisa respeitar garantias básicas. Quando uma prova relevante é negada e isso prejudica a defesa, a decisão pode ser revista”, afirma. Segundo o advogado, ações de despejo e cobrança costumam ter impacto direto na vida financeira e patrimonial das pessoas, por isso exigem atenção não apenas ao contrato, mas também à forma como o processo é conduzido. “Em uma ação de despejo, o risco não é apenas financeiro. A pessoa pode perder a posse do imóvel e ainda ser condenada a pagar valores discutidos no processo. Por isso, cada etapa precisa ser analisada com cuidado”, explica Durão. A atuação no recurso foi conduzida pela advogada Letícia Pereira, da equipe do Rio de Janeiro, que sustentou a nulidade da sentença diante da ausência de produção da prova testemunhal. A decisão reforça um alerta importante para locatários, fiadores e pessoas envolvidas em cobranças judiciais: antes de aceitar uma condenação como definitiva, é necessário verificar se o processo respeitou todos os direitos da defesa, se as provas foram analisadas corretamente e se houve oportunidade real de contestar os fatos apresentados pela outra parte. Com a anulação, o caso retorna à origem para nova análise. Somente após a produção da prova testemunhal a Justiça poderá decidir novamente sobre o despejo, a cobrança e os demais pontos discutidos no processo.
Carros bloqueados e dívida de cheques: caso Ana Hickmann expõe bastidor financeiro que pode atingir empresas de famosos
Especialista em Direito Bancário, Bruno Medeiros Durão afirma que dívidas empresariais mal documentadas podem atingir bens, travar operações e gerar prejuízo reputacional antes mesmo do fim da discussão judicial A decisão da Justiça de São Paulo que determinou o bloqueio de veículos da empresa Hickmann Serviços, ligada à apresentadora Ana Hickmann, por uma dívida de cerca de R$ 117 mil em cheques sem fundo, reacendeu um alerta para empresários, sócios e administradores: obrigações financeiras assumidas por uma empresa podem gerar bloqueio de bens, penhora e desgaste público mesmo quando há disputa sobre a origem da dívida. O caso, que ganhou repercussão nacional, envolve a cobrança de três cheques que teriam sido emitidos em 2023. A defesa da apresentadora sustenta que a dívida teria origem no período em que a empresa era administrada por Alexandre Correa, ex-marido de Ana Hickmann, e questiona os valores cobrados, especialmente em razão dos juros. Ainda assim, a Justiça determinou o bloqueio de veículos da empresa, que poderão ser penhorados caso o débito não seja quitado. Para o advogado Bruno Medeiros Durão, especialista em Recuperação de Tributos e Direito Bancário e fundador da DAP Advocacia — Durão, Almeida & Pontes Advogados Associados, o caso mostra como uma obrigação aparentemente “simples”, como um cheque empresarial, pode se transformar em um problema patrimonial e reputacional. “Quando uma empresa emite um cheque, ela cria uma obrigação formal. Se esse título não é pago, o credor pode buscar o Judiciário e pedir medidas de constrição patrimonial, como bloqueio de veículos, contas e outros bens. Muitas vezes, o empresário só percebe a gravidade quando a dívida já virou processo e a operação começa a ser afetada”, explica Bruno Durão. Veja também: Segundo o especialista, uma das principais lições do caso é a necessidade de controle interno sobre quem pode assinar documentos, emitir cheques, contrair dívidas e representar juridicamente a empresa. Em sociedades empresariais, especialmente familiares ou com administração compartilhada, a falta de governança pode gerar passivos difíceis de contestar depois. “Não basta dizer que o sócio ou administrador agiu sem alinhamento interno. Para terceiros, o que importa é se aquela pessoa tinha poderes formais para representar a empresa no momento da operação. Por isso, contrato social, procurações, limites de assinatura, atas e registros internos precisam estar muito bem organizados”, afirma. Bruno também destaca que o bloqueio de bens não significa, necessariamente, o fim da discussão judicial, mas representa um ponto de atenção importante. Na prática, a constrição patrimonial pode pressionar a empresa a negociar, apresentar garantias ou discutir a legalidade dos valores cobrados. “Existe diferença entre discutir a origem da dívida e impedir os efeitos de uma cobrança judicial. A empresa pode questionar juros, valores, responsabilidade de sócios ou eventual abuso, mas precisa agir de forma técnica e rápida. Quando há bloqueio de bens, cada dia de inércia pode aumentar o prejuízo”, diz. O advogado explica ainda que dívidas empresariais podem alcançar não apenas o caixa da empresa, mas também veículos, imóveis, recebíveis e outros ativos. Em alguns casos, dependendo da estrutura jurídica e da conduta dos administradores, pode haver tentativa de responsabilização de sócios, especialmente quando há indícios de confusão patrimonial, fraude ou abuso de personalidade jurídica. “Empresário precisa entender que dívida sem gestão vira risco jurídico. E risco jurídico, quando não tratado, vira bloqueio, penhora, restrição de crédito e perda de credibilidade no mercado”, reforça Bruno Durão. Para evitar situações semelhantes, o especialista recomenda que empresas mantenham controle rígido sobre emissão de cheques, contratos, garantias, procurações e poderes de assinatura. Também orienta a realização de auditorias periódicas sobre passivos financeiros, principalmente em momentos de troca de sócios, separações societárias, reorganizações empresariais ou conflitos familiares envolvendo empresas. “O caso serve de alerta para qualquer empresário. Não é apenas uma discussão sobre celebridade ou exposição pública. É uma pauta sobre governança, responsabilidade financeira e prevenção de litígios. Toda empresa precisa saber quem assina, por que assina, em nome de quem assina e quais consequências aquele documento pode gerar no futuro”, conclui.
Condomínio atrasado pode virar processo e até levar à perda do imóvel; entenda como negociar antes do problema crescer
Com orçamento apertado, especialistas alertam que a inadimplência condominial deve ser tratada com cautela, diálogo e análise jurídica para evitar cobranças abusivas, exposição indevida e acordos impossíveis de cumprir Com o custo de vida ainda pesando no bolso das famílias brasileiras, a taxa de condomínio tem entrado na lista de despesas que muitos moradores tentam reorganizar no fim do mês. O problema é que, diferente de outras dívidas do cotidiano, o atraso da cota condominial pode avançar rapidamente para uma cobrança judicial e, em casos extremos, até resultar na penhora do imóvel. Segundo Leticia Pereira, advogada atuante em Direito Civil, Direito do Consumidor e recuperação de crédito condominial no Durão, Almeida & Pontes Advogados Associados, a inadimplência nem sempre deve ser interpretada como falta de responsabilidade. Muitas vezes, ela é consequência direta de uma reorganização forçada do orçamento familiar. “Nem toda família deixa de pagar porque quer. Em muitos casos, há queda de renda, imprevistos, aumento de despesas básicas e tentativa de priorizar o que é mais urgente naquele momento”, explica a advogada. Nem todo atraso é má-fé Para Leticia, um dos principais erros na gestão de conflitos condominiais é tratar todos os inadimplentes da mesma forma. Há diferença entre quem não tem intenção de pagar e quem está enfrentando dificuldade financeira real. A má-fé, segundo a especialista, costuma aparecer quando o morador tem condições de quitar ou negociar a dívida, mas se recusa a fazê-lo. Já a dificuldade financeira normalmente vem acompanhada de tentativa de diálogo, busca por acordo e demonstração de boa-fé. “É preciso uma análise mais humana da situação. O condomínio tem o direito de cobrar, mas a cobrança precisa respeitar limites legais e a dignidade do condômino”, afirma. Veja também: Antes de assinar acordo, veja se a parcela cabe no orçamento Na tentativa de evitar o processo, muitos moradores aceitam acordos sem analisar com cuidado os valores cobrados. O risco é transformar uma dívida já difícil em uma obrigação impossível de cumprir. A advogada orienta que o condômino peça a planilha detalhada do débito e verifique multa, juros, correção, honorários e eventuais encargos. Em alguns casos, pode haver cobrança excessiva ou falta de clareza na composição da dívida. “O acordo precisa caber no orçamento real da família. Se a parcela for inviável, ela apenas adia o problema e pode gerar uma dívida ainda maior no futuro”, alerta Leticia. Condomínio pode expor morador inadimplente? A resposta é não. Embora o condomínio tenha direito de cobrar valores em atraso, a cobrança não pode ser feita por meio de constrangimento público. Expor o nome do morador em grupos de WhatsApp, murais, assembleias de forma vexatória ou áreas comuns pode gerar responsabilização. A inadimplência deve ser tratada de maneira formal, reservada e respeitosa. “A cobrança deve seguir os meios legais. Exposição pública pode caracterizar constrangimento indevido”, explica a advogada. Dívida de condomínio pode virar processo rapidamente Uma das maiores preocupações é que a dívida condominial possui natureza de título executivo. Na prática, isso permite que o condomínio ingresse com ação judicial de forma mais rápida do que em uma cobrança comum. Em situações mais graves, a dívida pode levar à penhora do imóvel, mesmo que ele seja bem de família. Por isso, a recomendação é procurar o síndico ou a administradora antes que o caso chegue ao Judiciário. “O diálogo costuma ser o caminho mais saudável. Quando existe abertura para negociação, muitas vezes é possível evitar o processo e construir uma solução viável para os dois lados”, afirma Leticia. Síndico pode negativar o morador? Sim, desde que a dívida seja legítima e haja comunicação prévia. Ainda assim, a advogada reforça que a medida exige cautela. A negativação não pode ser usada como instrumento de ameaça ou constrangimento, mas como uma forma regular de cobrança dentro dos limites legais. O mesmo cuidado vale para o recebimento parcial da dívida. Em regra, o pagamento parcial depende de acordo entre as partes. Porém, quando há boa-fé e intenção real de regularização, cada caso deve ser analisado com bom senso. Quando procurar um advogado? A orientação jurídica é recomendada sempre que houver dúvida sobre valores, encargos, condições de pagamento ou risco de cobrança judicial. Para a especialista, o advogado pode ajudar tanto o morador quanto o condomínio a encontrar uma solução equilibrada, evitando abusos, processos longos e acordos desproporcionais. “Buscar orientação antes de assinar um acordo evita que o morador assuma obrigações inviáveis. A ideia não é estimular o conflito, mas construir uma saída segura e possível”, conclui Leticia Pereira. Serviços: Leticia Pereira é advogada do escritório Durão, Almeida & Pontes Advogados Associados, com atuação nas áreas de Direito Civil, Direito do Consumidor e Recuperação de Crédito Condominial. Desenvolve uma advocacia estratégica, técnica e humanizada, voltada à resolução de conflitos, à proteção de direitos e à construção de soluções jurídicas eficientes para clientes e instituições.
Aluguel sobe, mercado imobiliário bate recorde e contratos mal lidos podem gerar despejo, multa ou perda do imóvel
Com locação residencial acumulando alta de 8,4% em 12 meses e setor imobiliário movimentando R$ 292,3 bilhões em lançamentos, especialista alerta que prazos de registro, entrega das chaves, reajuste e distrato exigem atenção redobrada O mercado imobiliário brasileiro atravessa um momento de forte movimentação em 2026. O aluguel residencial avançou 1,04% em abril, a maior alta mensal em um ano, e acumula valorização de 8,4% em 12 meses, segundo o Índice FipeZAP. No setor de compra e venda, os números também chamam atenção: dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção indicam que o mercado fechou 2025 com R$ 292,3 bilhões em Valor Geral de Lançamento, alta de 10,6% em relação ao ano anterior. Em meio a contratos cada vez mais caros, financiamentos longos e aluguéis pressionando o orçamento das famílias, um detalhe muitas vezes ignorado pode transformar uma negociação imobiliária em prejuízo: os prazos previstos no contrato. Datas de entrega das chaves, registro do imóvel, escritura, pagamento de parcelas, reajuste de aluguel, aviso prévio, distrato, multas e desocupação podem definir se a operação será segura ou se terminará em disputa judicial, despejo, perda de valores ou até risco sobre a propriedade do bem. De acordo com a advogada Vanessa Aleixo, do escritório Durão, Almeida & Pontes Advogados Associados, o erro mais comum é tratar o contrato imobiliário como mera formalidade. “O contrato imobiliário é um documento de alta complexidade. Muitas pessoas assinam olhando apenas preço, endereço e valor da parcela, mas deixam de observar prazos que podem gerar multas, perda de valores e longas discussões judiciais”, afirma. Locação: atraso no aluguel pode gerar despejo mais rápido do que o inquilino imagina Com o aluguel em alta, a relação entre locador e locatário exige atenção ainda maior. Segundo o FipeZAP, os preços de locação residencial subiram acima da inflação no acumulado de 12 meses, pressionando famílias e também proprietários que dependem da renda do aluguel. Na prática, atrasos recorrentes, reajustes mal compreendidos, ausência de garantias e falta de aviso prévio podem gerar conflitos imediatos. Para Vanessa Aleixo, um dos principais riscos está na normalização do atraso. “Na locação, o atraso repetido pode caracterizar o chamado devedor contumaz, aquele que transforma o inadimplemento em prática habitual. O proprietário não é obrigado a suportar indefinidamente uma conduta que compromete sua renda e desequilibra a relação contratual”, explica. A especialista destaca que a falta de pagamento pode autorizar ação de despejo. Em alguns casos, especialmente quando o contrato não possui garantia, como caução, fiador ou seguro-fiança, a desocupação pode ocorrer por meio de liminar em prazo curto. “O inquilino que não observa o prazo de pagamento achando que ‘não dá em nada’ pode se ver diante de uma ordem de despejo muito mais rápido do que imagina”, alerta. Veja também: Outro ponto de atenção é o aviso prévio. Quando o locatário deseja devolver o imóvel, deve respeitar o prazo previsto em contrato ou na legislação. Ignorar esse detalhe pode gerar cobrança de aluguel adicional e multa. Reajuste e renovação: contrato de aluguel precisa ser lido antes do problema aparecer O reajuste do aluguel deve seguir o índice e a periodicidade definidos no contrato, geralmente com atualização anual. Já a renovação depende das condições pactuadas entre as partes. Quando o contrato vence e o inquilino permanece no imóvel sem oposição do locador, a relação pode continuar por prazo indeterminado. Ainda assim, deveres como pagamento em dia, conservação do imóvel, respeito à finalidade do uso e observância dos prazos continuam valendo. “Tanto o locador quanto o locatário precisam conhecer os prazos da Lei do Inquilinato e do próprio contrato. A falta de leitura pode gerar falsa sensação de segurança para as duas partes”, pontua Vanessa. Compra e venda: assinar contrato não significa ser dono do imóvel No caso da compra e venda, um dos maiores mitos do mercado imobiliário é acreditar que a assinatura do contrato transfere automaticamente a propriedade. Segundo a advogada, não é isso que acontece. “No Brasil, a regra prática é clara: só é dono quem registra. A escritura comprova o negócio, mas o registro na matrícula do imóvel é o ato que transfere a propriedade perante terceiros”, explica. A promessa de compra e venda representa um compromisso entre comprador e vendedor, com definição de preço, prazos e condições. A escritura pública formaliza o negócio, quando exigida. Mas é o registro no Cartório de Registro de Imóveis que consolida a propriedade. Sem esse registro, o comprador pode ficar vulnerável a dívidas do antigo proprietário, penhoras, disputas sucessórias ou até fraudes, como a venda do mesmo imóvel para outra pessoa. “A falta de registro pode obrigar o comprador a entrar com medidas judiciais para proteger um bem que ele já pagou. É um custo emocional e financeiro que poderia ser evitado com uma análise preventiva e o registro imediato”, afirma Vanessa. Imóvel na planta: atraso na entrega das chaves é um dos maiores focos de conflito Com o mercado aquecido e o volume de lançamentos em alta, os contratos de imóveis na planta também exigem atenção. Segundo a CBIC, foram lançadas 453.005 unidades residenciais em 2025, alta de 10,6% sobre 2024. Nesse tipo de operação, os prazos de entrega das chaves, emissão do Habite-se, repasse de financiamento e individualização da matrícula costumam ser os principais pontos de conflito entre consumidores e construtoras. A legislação permite que o contrato preveja prazo de tolerância de até 180 dias corridos para entrega da obra, desde que a cláusula esteja clara e destacada. Depois desse período, o atraso pode gerar direito a indenização. “A construtora não pode criar o prazo de tolerância apenas quando o atraso acontece. O consumidor precisa ser informado desde o início e o limite legal deve ser respeitado”, explica a advogada. Quando o atraso ultrapassa o limite permitido, o consumidor pode ter direito à multa contratual ou a lucros cessantes, geralmente calculados com base no valor de aluguel de mercado do imóvel. Em situações mais graves, também pode haver discussão sobre danos morais. Distrato imobiliário pode gerar perda significativa de valores A