Com locação residencial acumulando alta de 8,4% em 12 meses e setor imobiliário movimentando R$ 292,3 bilhões em lançamentos, especialista alerta que prazos de registro, entrega das chaves, reajuste e distrato exigem atenção redobrada
O mercado imobiliário brasileiro atravessa um momento de forte movimentação em 2026. O aluguel residencial avançou 1,04% em abril, a maior alta mensal em um ano, e acumula valorização de 8,4% em 12 meses, segundo o Índice FipeZAP. No setor de compra e venda, os números também chamam atenção: dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção indicam que o mercado fechou 2025 com R$ 292,3 bilhões em Valor Geral de Lançamento, alta de 10,6% em relação ao ano anterior.
Em meio a contratos cada vez mais caros, financiamentos longos e aluguéis pressionando o orçamento das famílias, um detalhe muitas vezes ignorado pode transformar uma negociação imobiliária em prejuízo: os prazos previstos no contrato.
Datas de entrega das chaves, registro do imóvel, escritura, pagamento de parcelas, reajuste de aluguel, aviso prévio, distrato, multas e desocupação podem definir se a operação será segura ou se terminará em disputa judicial, despejo, perda de valores ou até risco sobre a propriedade do bem.
De acordo com a advogada Vanessa Aleixo, do escritório Durão, Almeida & Pontes Advogados Associados, o erro mais comum é tratar o contrato imobiliário como mera formalidade. “O contrato imobiliário é um documento de alta complexidade. Muitas pessoas assinam olhando apenas preço, endereço e valor da parcela, mas deixam de observar prazos que podem gerar multas, perda de valores e longas discussões judiciais”, afirma.
Locação: atraso no aluguel pode gerar despejo mais rápido do que o inquilino imagina
Com o aluguel em alta, a relação entre locador e locatário exige atenção ainda maior. Segundo o FipeZAP, os preços de locação residencial subiram acima da inflação no acumulado de 12 meses, pressionando famílias e também proprietários que dependem da renda do aluguel.
Na prática, atrasos recorrentes, reajustes mal compreendidos, ausência de garantias e falta de aviso prévio podem gerar conflitos imediatos. Para Vanessa Aleixo, um dos principais riscos está na normalização do atraso. “Na locação, o atraso repetido pode caracterizar o chamado devedor contumaz, aquele que transforma o inadimplemento em prática habitual. O proprietário não é obrigado a suportar indefinidamente uma conduta que compromete sua renda e desequilibra a relação contratual”, explica.
A especialista destaca que a falta de pagamento pode autorizar ação de despejo. Em alguns casos, especialmente quando o contrato não possui garantia, como caução, fiador ou seguro-fiança, a desocupação pode ocorrer por meio de liminar em prazo curto. “O inquilino que não observa o prazo de pagamento achando que ‘não dá em nada’ pode se ver diante de uma ordem de despejo muito mais rápido do que imagina”, alerta.
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Outro ponto de atenção é o aviso prévio. Quando o locatário deseja devolver o imóvel, deve respeitar o prazo previsto em contrato ou na legislação. Ignorar esse detalhe pode gerar cobrança de aluguel adicional e multa.
Reajuste e renovação: contrato de aluguel precisa ser lido antes do problema aparecer
O reajuste do aluguel deve seguir o índice e a periodicidade definidos no contrato, geralmente com atualização anual. Já a renovação depende das condições pactuadas entre as partes.
Quando o contrato vence e o inquilino permanece no imóvel sem oposição do locador, a relação pode continuar por prazo indeterminado. Ainda assim, deveres como pagamento em dia, conservação do imóvel, respeito à finalidade do uso e observância dos prazos continuam valendo. “Tanto o locador quanto o locatário precisam conhecer os prazos da Lei do Inquilinato e do próprio contrato. A falta de leitura pode gerar falsa sensação de segurança para as duas partes”, pontua Vanessa.
Compra e venda: assinar contrato não significa ser dono do imóvel
No caso da compra e venda, um dos maiores mitos do mercado imobiliário é acreditar que a assinatura do contrato transfere automaticamente a propriedade. Segundo a advogada, não é isso que acontece. “No Brasil, a regra prática é clara: só é dono quem registra. A escritura comprova o negócio, mas o registro na matrícula do imóvel é o ato que transfere a propriedade perante terceiros”, explica.
A promessa de compra e venda representa um compromisso entre comprador e vendedor, com definição de preço, prazos e condições. A escritura pública formaliza o negócio, quando exigida. Mas é o registro no Cartório de Registro de Imóveis que consolida a propriedade.
Sem esse registro, o comprador pode ficar vulnerável a dívidas do antigo proprietário, penhoras, disputas sucessórias ou até fraudes, como a venda do mesmo imóvel para outra pessoa. “A falta de registro pode obrigar o comprador a entrar com medidas judiciais para proteger um bem que ele já pagou. É um custo emocional e financeiro que poderia ser evitado com uma análise preventiva e o registro imediato”, afirma Vanessa.
Imóvel na planta: atraso na entrega das chaves é um dos maiores focos de conflito
Com o mercado aquecido e o volume de lançamentos em alta, os contratos de imóveis na planta também exigem atenção. Segundo a CBIC, foram lançadas 453.005 unidades residenciais em 2025, alta de 10,6% sobre 2024.
Nesse tipo de operação, os prazos de entrega das chaves, emissão do Habite-se, repasse de financiamento e individualização da matrícula costumam ser os principais pontos de conflito entre consumidores e construtoras.
A legislação permite que o contrato preveja prazo de tolerância de até 180 dias corridos para entrega da obra, desde que a cláusula esteja clara e destacada. Depois desse período, o atraso pode gerar direito a indenização. “A construtora não pode criar o prazo de tolerância apenas quando o atraso acontece. O consumidor precisa ser informado desde o início e o limite legal deve ser respeitado”, explica a advogada.
Quando o atraso ultrapassa o limite permitido, o consumidor pode ter direito à multa contratual ou a lucros cessantes, geralmente calculados com base no valor de aluguel de mercado do imóvel. Em situações mais graves, também pode haver discussão sobre danos morais.
Distrato imobiliário pode gerar perda significativa de valores
A desistência da compra, conhecida como distrato imobiliário, é outro ponto sensível. Quando o consumidor decide encerrar o contrato sem culpa da construtora, pode haver retenção de parte dos valores pagos, conforme regras legais e contratuais. Porém, quando a rescisão ocorre por culpa da vendedora, como atraso excessivo da obra, o comprador pode buscar a devolução integral dos valores. “O distrato precisa ser formalizado corretamente. Existem consequências financeiras, aplicação de multas, índices de correção e retenções que devem ser analisadas para evitar abusos”, afirma Vanessa.
A especialista lembra ainda que, em determinadas situações, o consumidor pode exercer o direito de arrependimento no prazo de sete dias, especialmente quando a contratação ocorre fora da sede da empresa, como em estandes de venda.
Financiamento: atraso pode levar imóvel a leilão
Nos contratos de financiamento imobiliário, o comprador deve acompanhar vencimentos, prazos de carência, entrega de documentos ao banco, validade da aprovação de crédito e início da amortização.
Quando o contrato utiliza alienação fiduciária, modelo comum no mercado, o atraso das parcelas pode levar à consolidação da propriedade em nome do banco e posterior leilão do imóvel. O procedimento pode ocorrer de forma administrativa, pelo cartório, sem depender de uma ação judicial longa. “No financiamento imobiliário, o tempo corre contra o consumidor. Atrasar parcelas ou ignorar notificações pode levar à perda do imóvel em poucos meses”, alerta.
Documentos e análise jurídica podem evitar prejuízo
Antes de comprar um imóvel, a recomendação é que o consumidor exija certidão de ônus reais atualizada, certidão de IPTU, declaração de quitação condominial e certidões cíveis, trabalhistas, federais e de protesto dos vendedores. No caso de imóvel na planta, é essencial verificar a incorporação imobiliária. “O comprador não deve olhar apenas a estética do imóvel. É preciso fazer um verdadeiro check-up jurídico do bem e de quem está vendendo”, orienta Vanessa.
Cláusulas sobre condomínio antes da entrega das chaves, arbitragem obrigatória, mudança de finalidade do imóvel, renúncia a benfeitorias, multas desproporcionais e reajustes também devem ser analisadas antes da assinatura.
Para a advogada, a prevenção é a principal forma de proteção patrimonial. “A proteção deve vir antes. Quem compra imóvel na planta precisa analisar o histórico da construtora. Quem compra de particular deve verificar as certidões. Quem aluga precisa entender reajuste, multa, prazo de saída e garantias. O problema aparece depois, mas a defesa nasce no contrato”, conclui.
Serviço
Vanessa Aleixo é advogada do escritório Durão, Almeida & Pontes Advogados Associados, com atuação voltada ao Direito Civil-Constitucional.
Sua prática jurídica é orientada pela análise dos institutos do Direito Privado à luz dos princípios constitucionais.
Atua de forma estratégica na prevenção e na condução de conflitos judiciais.
Tem experiência nas áreas de Família, Sucessões, Contratos e Direito Imobiliário.
Sua advocacia une rigor técnico, visão humanizada e responsabilidade em demandas de alta complexidade.
Foto: divulgação/ Juan Guedes
